Eine lastenfreie ETW. habe ich bereits seit über 10 Jahren die ich selber bewohne.
Nun wollte ich mir eine weitere anschaffen die nicht so groß ist und diese Vermieten.
Genügend Eigenkapital ist vorhanden, also ohne Finanzierung.

Lohnt sich solch eine Investition überhaupt?
Deine Antwort ist nicht so einfach zu beantworten, Strippe.. ;-)

Auf jeden Fall würde ich mich vor einem Kauf die Bodenrichtwerte sowie die gängigen Immobilienpreise (Lage, Infrastruktur, Bauweise und Ausstattung beachten) in Erfahrung bringen. Und natürlich sollten die Gebäudesubstanz und Restnutzungsdauer fachmännisch begutachtet werden.

Um eine prozentuale Brutto-Rendite für ohne Kredite finanzierte Immobilien zu errechnen, geht man folgendermaßen vor:

Jahresnettokaltmiete : Kaufpreis incl. aller Nebenkosten, die durch den Kauf entstehen


Bei dem Ergebnis handelt es sich allerdings nur um eine sogenannte "Brutto-Rendite", schließlich entstehen noch weitere Kosten aus dem laufenden Betrieb und auch für die Instandhaltung der Immobilie. Für diese sogenannte "Bewirtschaftungskosten" zieht man im allgemeinen 20% von den Nettokaltmieteinnahmen ab, ich selbst kenne allerdings einen Faktor von 40%, welcher von einem weltweit führenden Unternehmen für eine Rendite-Berechnung verwendet wird. Dort werden nämlich auch, neben weiteren Faktoren z.B. etwaige Mietausfälle oder die Wiederinstandsetzung von ramponierten Wohnungen nicht außer Acht gelassen.

Die Berechnung der prozentualen Netto-Rendite in Prozent:

(Jahresnettokaltmiete - Bewitschaftungskosten) : Kaufpreis incl. verbundener Nebenkosten


Manchmal ist es sinnvoll, trotz vorhandenem Eigenkapital Kredite zu Niedrigzinsen auf zu nehmen, da hierdurch die Nettorendite erhöht werden kann Probier' es mal rein rechnerisch aus ;-):

(Jahresnettokaltmiete - Bewirtschaftungskosten - jährliche Zinsen und Tilgungsraten) : Eigenkapital

Manche investieren auf diese Art und Weise vollkommen legal in mehr als eine Immobilie. Allerdings sollte man tunlichst beachten, wie lange der Zins fest geschrieben ist, länger ist manchmal besser wenn auch für den Moment teurer. Auch steuerlich gesehen kann eine Fremdfinanzierung in manchen Fällen einen Sinn ergeben.


Also ich selbst bin ja Eigentumswohnungen gegenüber eher abgeneigt, für mich ist das kein wirkliches Eigentum. Mich stören schon allein die vielen Vorschriften, das geht heute ja schon so weit, dass manchmal sogar die Gestaltung und Einrichtung der Terrassen und Balkone fremdbestimmt werden.

Und Vermieter-Gemeinschaften sind auch nicht immer die wahre Freude, da habe ich schon einiges mit bekommen. Die einen wollen mehrheitlich in nicht notwendige Investitionen einsteigen und das kostet eben alle. Die anderen setzen auf "sicheres Geld vom Staat" und nehmen alles an Mietern, was sich so vor stellt. In der Folge diverse Probleme und letztendlich enormer Preisverfall, habe das zweimal im Bekannten-Kreis erlebt. Letztendlich muss das jedoch ein jeder für sich selbst entscheiden.

Last but not least stellt sich die Frage, ob man grundsätzlich gewillt ist, den entsprechenden Mehraufwand zu betreiben, den jede Immobilie mit sich bringt.
Last but not least stellt sich die Frage, ob man grundsätzlich gewillt ist, den entsprechenden Mehraufwand zu betreiben, den jede Immobilie mit sich bringt.

sehe ich genauso.....
cajun_forever hat geschrieben: Deine Antwort ist nicht so einfach zu beantworten, Strippe.. ;-)

Manchmal ist es sinnvoll, trotz vorhandenem Eigenkapital Kredite zu Niedrigzinsen auf zu nehmen, da hierdurch die Nettorendite erhöht werden kann Probier' es mal rein rechnerisch aus ;-):

(Jahresnettokaltmiete - Bewirtschaftungskosten - jährliche Zinsen und Tilgungsraten) : Eigenkapital

Das ist so m.E. nicht richtig. Entscheidend ist doch, was du mit dem nicht eingesetzten Eigenkapital machst, denn du bekommst in der Regel weniger Zinsen als du selber für dein Darlehen bezahlst. Oder sehe ich das falsch?

Und Vermieter-Gemeinschaften sind auch nicht immer die wahre Freude, da habe ich schon einiges mit bekommen. Die einen wollen mehrheitlich in nicht notwendige Investitionen einsteigen und das kostet eben alle. Die anderen setzen auf "sicheres Geld vom Staat" und nehmen alles an Mietern, was sich so vor stellt. In der Folge diverse Probleme und letztendlich enormer Preisverfall, habe das zweimal im Bekannten-Kreis erlebt. Letztendlich muss das jedoch ein jeder für sich selbst entscheiden.

völlig richtig! - entscheidend ist, ob wenigstens einige Eigentümer selber in der Wohnanlage wohnen, das ist meine Erfahrung.

Last but not least stellt sich die Frage, ob man grundsätzlich gewillt ist, den entsprechenden Mehraufwand zu betreiben, den jede Immobilie mit sich bringt.

das ist das wichtigste dabei!!!
Und noch etwas: Vor dem Kauf mit einigen Nachbarn das Gespräch suchen!



Viel Erfolg wünsche ich dir :D
Ja, das mit dem "Mehraufwand" sollte schon gut überlegt sein, Gundulabella. Manche delegieren auch bestimmte Aufgaben, die Kosten müssen entsprechend ein berechnet werden.


@sonntagskind
"Das ist so m.E. nicht richtig. Entscheidend ist doch, was du mit dem nicht eingesetzten Eigenkapital machst, denn du bekommst in der Regel weniger Zinsen als du selber für dein Darlehen bezahlst. Oder sehe ich das falsch?"

Ja , klar, das ist natürlich entscheidend. So mancher Immobilien-Anleger investiert genau aus diesem Grunde statt in ein gleich in zwei Immobilienobjekte, die fremdfinanziert werden, das rechnet sich dann entsprechend.;-)

Man kann diese Berechnungen natürlich auch noch weiter treiben, z.B. indem man sich mit dem Thema "cash flow" auseinander setzt. Andere wiederum kaufen einfach, ohne großartige Berechnungen. Wer sich damit jedoch immer auseinander setzt, sind Kreditgeber und Versicherer, logischerweise aus gutem Grund.

Problem sind momentan sicherlich auch die hohen Preise, da ist es nicht mehr so leicht, besondere Perlen zu finden. Man wird sich vielleicht auch mal abseits der Gebiete bewegen müssen, auf die man sich eingeschworen hat. Hat man einst bei gewerblichen Objekten mit einer gesunden Rentabilitätsrate (oder wie das auch immer heißt) von 11 Jahren gerechnet, läuft heutzutage ein Faktor von 38/45 Jahren bei privaten Objekten ohne Bedenken. Ich mein', man muss sich das mal vorstellen! Für mich hinken derartige Berechnungen hinten und vorne. Aber jeder wie er meint..

Wenn man sich solche Projekte als 0815-Bürger ;-) privat anschafft, dürfte es in den meisten Fällen schwierig werden, Ausfälle jeglicher Art auf zu fangen. Oder Hypotheken..!.. Ja von wegen, die wenigsten wissen, dass diese im Prinzip verkäuflich wie anschließend auch sofort einforderbar sind.

Darüber hinaus ist ein Blick ins Grundbuch unabdingbar. Schon so mancher hat sich dabei verwundert die Augen gerieben, wer z.B. denkt schon an Wegerechte?

Gut, man kann sich den worstcase auch an die Wand malen, aber ich finde, man sollte sich mit der Materie schon etwas mehr auseinander setzen. Wenn Gutachter, dann auf keinen Fall die vom Makler empfohlenen, eher solche, die auch vor Gericht tätig sind. Ein fundiertes, objektives Gutachten kann da schnell mal einige tausend Euro kosten, und dann findet man immer noch seitenweise Ausschlüsse der Gewährleistung vor. Viele Schäden an Gebäuden sind nicht sichtbar und können horrende Folgekosten mit sich bringen oder gar nicht mehr reparabel sein. Die Fertigstellung solcher Gutachten dauern allerdings entsprechend, in der Zwischenzeit könnte dann das Objekt auch verkauft sein.

Wer nun denkt, er könne ja auch im Nachhinein von einem Vertrag zurück treten, der sollte wissen, dass dies a) nicht immer möglich ist und b) wenn doch sich in der Regel zu einem langwierigen Prozess gestaltet und entsprechend teuer werden kann. Die Nachweispflicht einer absichtlichen Täuschung liegt hier nämlich beim Käufer.

Man könnte sich auch zusätzlich noch statistische Zahlen zur Bevölkerungsentwicklung ansehen, die beim statistischen Bundesamt für jede Gemeinde kostenlos abrufbar sind. Das Problem ist nämlich, dass in vielen Gebieten bereits eine Überbebauung statt findet und man damit rechnet, dass die Wiederverkaufspreise in den nächsten 10/15 Jahren entsprechend fallen könnten.

Was noch alles? Keine Ahnung, sicher einiges, ich bin kein Fachmann und kann nur das beschreiben, was ich durch unser Objekt hier so alles mitbekommen bzw. dazu gelernt habe.

Ein thread über persönliche Erfahrungen mit Immobilien der unterschiedlichsten Art wäre vielleicht auch mal ganz interessant und spannend, teilweise bestimmt auch lustig.

Strippe? Noch da? :P
Ja ich bin noch da und hab das alles gelesen.
Finanzieren wollte ich mir aber nichts.
Ein günstiges Objekt im Umland steht inzwischen in der engeren Auswahl und die Kaufverhandlungen laufen. Der Verkauf ist ohne Makler.
Mal sehen was dabei herauskommt.
Hallo Strippe,
so habe ich es auch gemacht,
habe aus einer Zwangsversteigerung ein Haus gekauft, ein wenig Renovieren lassen
und dann an ein Ehepar vermietet.
Ein wenig Renovieren muss sein wegen der Steuer.
Ich finde dein Entschluss ist richtig, lass es dir nicht schlecht reden. :wink:
.
Seh ich auch so. Es ist auch wichtig die Sitzungsprotokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 2-3 Jahre zu kennen. Sie geben zB. Aufschluss über geleistete Investitionen bzw. Stand der Rücklagen. Bei Begehungen diverser Etw. hatte ich immer einen Bau-sachverständigen dabei.
Aktuell liegen mir 2 maklerfreie Offerten vor für die es demnächst Termine geben wird.
Ich kann zur EGT-Wohnung als Kapitalanlage nur raten. Wenn die Umstände stimmen (Zustand und Lage) liegt das letzte Risiko in der Auswahl eines Mieters. Wichtig ist: ein Mieter ist im Grunde unkündbar. Also gibt es eigentlich nur zwei mögliche Bewerbergruppen:

a) den Dauermieter. Das wäre ein gerade pensionierter Beamter im besten Fall. Allerdings zieht der wahrscheinlich nie wieder aus. Mieterhöhungen - über den Verbraucherpreis-Index des Statistischen Bundesamtes hinaus - sind dann schwierig.

b) eine junge Dame oder ein junger Mann, die bleiben in der Regel 1 bis 4 Jahre, dann ziehen sie mit jemandem zusammen und suchen dazu eine größere Wohnung. Ist ein sicherer Arbeitgeber vorhanden, ist das Risiko gering. Eine stärkere Anhebung der Miete ist dann beim Wechsel problemlos.

Aber Achtung: Sympathien sind bei der Auswahl wenig wert. Wie mein Anwalt das formulierte: "wenn sich Mieter vorstellen, sind sie alle wahnsinnig freundlich und nett".

Und Nichtraucher sollten es sein, denn den Gestank kriegt man schlecht wieder aus der Wohnung. Sprüche wie "ich rauche nur auf dem Balkon" sind nichts wert. Finger weg.

Viel Erfolg ! Die Kapitalrendite liegt, wenn man zur Nettomiete den Wertzuwachs zählt, in aller Regel bei ca. 15%
Bei einer Vermietung einer ETW sind Bescheinigungen vom Vorvermieter und die Schufa-Auskunft des Mietinteressenten zwei wichtige Stützpfeiler zum Vertragsabschluss. Bei Studenten sollte eine Elternbürgschaft angefordert werden.
Nach dem MHG. gehört das Rauchen in einer Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, eine Klausel im Mietvertrag die das Rauchen in der Wohnung verbietet ist in der Regel nicht zulässig. Anderweitig kann dieses untersagt werden wenn sich Nachbarn über Geruchsbelästigung von Zigarettenqualm aus der Wohnung wiederholt beschweren.
Ebenso betrifft es der Haustierhaltung, einen oder mehrere große Hunde in einer kleinen Wohnung kann ich als Vermieter untersagen, die Haltung einer oder zwei Katzen sowie Kleintiere jedoch nicht.
Maßgeblich ist auch die Artgerechte Haltung von Tieren und dass dadurch die Nachbarn nicht belästigt werden.
Vertragsgemäß wird immer eine Mindestmietzeit von 2-3 Jahren gefordert, der Mieter hat nach Auszug die Wohnung in einem einwandfreien Zustand zurückzugeben.
Eine Kaution von 3 Bruttokaltmieten hat der Mieter vor Vertragsabschluss auf ein verzinstes Pfändungskonto einzuzahlen dessen Rechte auf dem Vermieter übertragen werden.
Soweit Auszüge aus dem Mietrecht.
Ich will Dir nicht dreinreden ! Mach' wie Du denkst !!!

Nur am Rande:
eine Bürgschaft neben der Kaution ist unzulässig !
Strippe hat geschrieben: Eine lastenfreie ETW. habe ich bereits seit über 10 Jahren die ich selber bewohne.
Nun wollte ich mir eine weitere anschaffen die nicht so groß ist und diese Vermieten.
Genügend Eigenkapital ist vorhanden, also ohne Finanzierung.

Lohnt sich solch eine Investition überhaupt?


Es kommt immer auf die Lage an, in München rentiert sich das sicherlich. Kauf Dir lieber was kleines teures in einer preis- explodierenden Gegend als was vermeintlich billiges in einer gegend, die keine steigenden immo- preise verspricht.

Ich baue ja gerade selber, ein sechsfamilenhaus zur vermietung als Kapitalanlage, das Grundstück hab ich lastenfrei eingebracht, die Baukosten auf 20 Jahre unter 2% finanziert.

Irgendwann steigen die Zinsen auch wieder, ich würde niemalsnicht - so günstig, wie Baufinanzierung gerade ist, alles Eigenkapital in eine Immobilie stecken, irgendwann kann man damit auch wieder mehr machen.
In Hamburg ist es inzwischen bei Quadratmeterpreisen von 3000- 4000 € und mehr schon unbezahlbar geworden.
Im Umland kann man noch günstige Preise vorfinden wie in Landkreis Pinneberg oder Steinburg, dort kann man in den Preislagen zwischen 1000 und 2000 € per m² schon was günstigeres bekommen.
Wie lange das anhält weis man nicht, denn auch dort werden die Anfragen höher werden und die Preise werden steigen.
Und in den "Speckgürtel" von Hamburg ist es auch schon fast so teuer geworden wie in den Außenbezirken der Stadt.
Der Preis spielt keine direkte Rolle. Dort wo Wohnungen zum Kauf teuer sind, sind auch die Mieten hoch. Es ist einzig eine Frage der Netto-Rendite (Miete nach Abzug der nicht umlegbaren Kosten). Die Zeiten von 5.5% sind vorbei, heute liegen erzielbare Renditen bei 3,5 bis 4% ... die Wertsteigerung ist der wichtigere Faktor. Der ist aber genauso wenig vorhersagbar, wie die kommenden Inflationsraten. Man kann nur in die Vergangenheit schauen und für die Zukunft hoffen !

Und könnten Banker oder Berater die Zukunft vorhersagen, wären sie alle Milliardäre ...
Strippe hat geschrieben: Soweit Auszüge aus dem Mietrecht.

Genau !

Leider ist der Unterschied zwischen Theorie und Praxis in der Praxis deutlich größer als in der Theorie !
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